В России все земельные участки относятся к определенной категории. Она описывает свойства участка и правовой режим его эксплуатации. В соответствии с законодательством РФ, в нашей стране существует 7 категорий земель.
- Какие бывают виды земель
- Виды разрешенного использования земли
- Особенности строительства на каждом виде земель
- Какие документы необходимы для строительства
- Перевод земли из одной категории в другую
- Перевод земли из одного ВРИ в другую
Какие бывают виды земель
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, существуют земельные участки:
- Сельскохозяйственного использования. На таких землях ведется растение-, животно-, пчело- и рыбоводство. На них также могут размещаться питомники, вестись сенокошение или выпас животных. При этом категорически запрещено строить жилые дома. Но возведение зданий на территории таких участков допускается. Они должны быть нежилыми. Обычно сооружения на земле этой категории предназначены для хранения или переработки сельскохозяйственной продукции.
- Населенных пунктов. Эти участки предназначены для застройки и развития поселений. На них могут размещаться многоэтажные дома, инженерно-транспортная инфраструктура и т.д.
- Промышленного назначения. На территории этих участков возводятся фабрики, заводы и другие промышленные предприятия.
- Лесного фонда. Эта категория представлена участками, которые покрыты лесом. К ней также относятся заболоченные местности, просеки и лесные дороги.
- Особого природоохранного значения. Это территории, которые имеют природоохранную, историческую, культурную, научную, оздоровительную, рекреационную или эстетическую ценность. На таких участках находятся заповедники, оздоровительные курорты, национальные парки и т.д.
- Водного фонда. К этой категории относятся участки, на которых находятся водные объекты и прибрежные зоны.
- Государственного запаса. Эти участки находятся либо в государственной, либо в муниципальной собственности. Они предназначены для использования частными или юридическими лицами. Подобные земли являются резервом страны. Они подлежат использованию только при условии перевода в другую категорию.
Виды разрешенного использования земли
ВРИ – назначение земельного участка, которое определяет, как его можно эксплуатировать и какие ограничения при этом действуют. ВРИ устанавливается при выделении или предоставлении определенного участка. Он может изменяться по желанию собственника или решению органов власти.
Существует несколько ВРИ. Они относятся к разным категориям:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – для возведения и обслуживания жилых домов, а также для организации садоводства и огородничества. Эта земля относится к категории населенных пунктов.
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство) – для выращивания сельскохозяйственной продукции в небольших объемах. Земля под ЛПХ относится к категории сельскохозяйственных угодий.
- СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) – для организации садоводства и огородничества членами товарищества. Участок под СНТ относится к категории территорий, которые относятся к населенным пунктам или сельскохозяйственным угодьям.
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство) – для строительства и обслуживания дач членами партнерства. Участок под ДНП относится к категории земель НП или фермерских сельскохозяйственных угодий.
Особенности строительства на каждом виде земель
Перечисленные виды земель имеют свои особенности, о которых следует знать. Поэтому если, например, потребовалось межевание участка, то к этому процессу желательно привлечь квалифицированного специалиста. Таким специалистом является кадастровый инженер. Он ответственен за проведение кадастровых работ на землях запаса, сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и населенных пунктов. В перечень услуг этого специалиста входит межевание, разработка технических планов, уточнение границ и т.д.
Кадастровые работы выполняются при условии учета особенностей строительства на определенном виде земель. Например, на участках сельскохозяйственного назначения допускается обустройство дорог и коммуникаций. Здесь также могут быть обустроены сооружения для переработки сельскохозяйственной продукции, искусственные водоемы, защитные насаждения и т.д.
Земли населенных пунктов используются для строительства многоэтажных или частных домов. На этих территориях строительные работы проводятся согласно градостроительному регламенту. А вот на промышленных земельных участках категорически запрещается строительство жилых объектов. При этом важно учитывать вид разрешенного использования. Он может предусматривать право на возведение общежития для рабочих, занятых на промышленном предприятии.
Земли лесного фонда могут использоваться только для ведения соответствующего хозяйства. В лесах можно строить исключительно рекреационные некапитальные объекты. Также допускается благоустройство подобных участков. На практике известно множество случаев, когда на землях лесного фонда возводились физкультурно-оздоровительные комплексы.
Участки особого природоохранного значения запрещено использовать для строительства производственных предприятий. При этом допускается возведение жилых домов. Но для этого нужно получить разрешение от Министерства природы или местной администрации.
На землях водного фонда могут располагаться искусственные водоемы, гидротехнические сооружения и т.д. Земли госзапаса не предназначены для строительства каких-либо объектов до момента их перевода в другую категорию.
Для определения категории земли потребуется кадастровая карта. Ее можно найти в Росреестре. Для этого нужно перейти на сайт Росреестра и в поисковой строке указать кадастровый номер участка. Информацию о категории земли можно получить в онлайн. Также допускается заказ выписки из Росреестра. Но эта услуга является платной.
Категорию участка определяют региональные власти. Для присвоения земли определенной категории потребуется подготовка ходатайства и ряда документов.
Какие документы необходимы для строительства
Для проведения строительных работ потребуется разрешительная документация. В ней будут указаны качественные характеристики сооружения, запланированный объем работ и доступный бюджет. На сбор требуемых документов может уйти несколько месяцев. Для ускорения этого процесса стоит воспользоваться услугами специалистов, которые профессионально выполнят кадастровые работы, а также помогут в вопросах межевания и землеустроительного права.
Если говорить о перечне требуемых документов, то в него входят:
- правоустанавливающие документы;
- градостроительное разрешение (план участка);
- проектная документация.
При условии привлечения специалистов на сбор разрешительных документов уйдет около 10-15 дней. Сбор разрешений понадобится не только для строительства, но также для капитального ремонта, реконструкции и перепланировки объектов с изменением их конфигурационных характеристик.
Перевод земли из одной категории в другую
Эта процедура дает возможность изменить юридический статус участка и, соответственно, его налогообложение. Такой перевод регламентируется Федеральным законом № 172-ФЗ.
Перевод участка из одной категории в другую возможен в основном для сельскохозяйственных угодий и промышленных территорий. Они могут быть переведены в земли населенных пунктов или иные категории. Для этого следует подать заявление в Федеральную служб госрегистрации, кадастра и картографии. Следует обязательно приложить документацию, подтверждающую право собственности, а также обоснования необходимости перевода.
Заявление рассматривается в течение 30 дней. Затем выносится решение об одобрении или отказе. В случае одобрения собственник должен оплатить государственную пошлину и получить новый свидетельство о праве собственности.
Перевод земли из одного ВРИ в другую
Эта процедура позволяет изменить назначение участка и, соответственно, его налогообложение. Эта процедура проще, чем перевод между категориями. Для этого нужно подготовить пакет документации и подать прошение в орган местного самоуправления, который уполномочен принимать решения по таким вопросам. Для участка можно установить один или даже несколько ВРИ, если это не противоречит законодательству.
Эта процедура может быть необходима, если собственник хочет использовать земельный участок по-другому (например, построить жилой дом на сельскохозяйственной земле, организовать личное подсобное хозяйств или крестьянское фермерское хозяйство на ранее промышленной территории). При этом необходимо учитывать, что перевод ВРИ может повлечь изменение процентной ставки налога на водоохранные зоны или его освобождение.
В заключение стоит еще раз подчеркнуть важность привлечения кадастровых инженеров. Эти специалисты гарантируют минимизацию временных и финансовых расходов путем четкого взаимодействия с различными структурами и грамотного выполнения возложенных на них обязательств.
