1 марта 2022 года вступил в силу новый закон РФ, касающийся строительства фермерских домов. Изменения, внесенные в законодательство, имеют высокую значимость. Теперь фермеры могут возводить жилые дома на участках, которые используются в сельскохозяйственных целях. Ранее такая деятельность была запрещена. Следовательно, у фермеров не было права проживать вблизи своих хозяйств.
Эта проблема привела к тому, что фермеры не могли полноценно обустроить свое хозяйство. Учитывая, что проблема стала злободневной, законодатели несколько лет искали компромисс между интересами фермеров и государства. В результате 2 июля 2021 года был принят закон № ФЗ-299. На его основании с 1 марта 2022 года:
- ликвидируются барьеры, которые ранее не позволяли строить объекты жилой недвижимости на фермерской земле;
- должны выполняться требования, обеспечивающие защиту земель сельскохозяйственного назначения от непрофильной застройки.
Условия строительства
Строительство жилого дома на сельскохозяйственных землях возможно только при условии, что владелец сооружения действительно занимается фермерством. Причем фермерская деятельность может осуществляться единолично или в объединении с другими гражданами.
Строительство жилых домов допускается на земельных участках, предназначенных для:
- сельскохозяйственного производства;
- ведения сельского хозяйства;
- ведения фермерского хозяйства;
- животноводства;
- скотоводства;
- пчеловодства;
- растениеводства и т.д.
Исходя из изменений в законодательстве РФ, следует сделать вывод, что строительство фермерского дома возможно на любых сельскохозяйственных участках. Исключением являются только земельные участки, относящиеся к особо ценным или высокопродуктивным угодьям. При этом важно, чтобы фермер реально вел сельскохозяйственную деятельность.
Что нельзя строить на землях сельскохозяйственного назначения
Несмотря на изменения в законодательстве, остается ряд ограничительных мер, касающихся массовой застройки сельскохозяйственных угодий коттеджными поселками, которые не имеют отношения к фермерской деятельности.
Регламент застройки
В новом законе предусмотрены ограничения, которые не позволяют построить на земельном участке больше одного жилого дома. При этом площадь сооружения не должна превышать 500 м2. Допольнительно нужно учитывать соответствие площади дома размерам земельного участка. Возведенное сооружение не должно занимать больше 25% участка. В доме также не должно быть больше трех этажей. Максимальная высота сооружения – 20 метров.
В фермерском доме должны быть комнаты и вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых и других нужд жильцов. Это сооружение нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости. Оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам ИЖС, а также строительным и санитарным нормам. Важно учитывать и соответствие фермерского дома противопожарным требованиям.
Сооружение на фермерских угодьях не должно нарушать права других граждан, градостроительного регламента и требования обременений или ограничений. Любые нарушения при строительстве повлекут за собой признание этого объекта недвижимости самовольной постройкой. Поэтому перед началом строительных работ стоит ознакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого находится участок, предназначенный для застройки.
Как зарегистрировать дом на землях сельскохозяйственного назначения
На протяжении четырех лет после того, как закон о строительстве жилых домов на сельхоз земле вступит в силу, госрегистрация прав на возведенную недвижимость будет осуществляться по правилам «дачной амнистии». Для регистрации потребуется технический план сооружения и документы, подтверждающие право на пользование земельным участком. При этом не нужно направлять уведомления о запланированных строительных работах и об их окончании.
Дополнительно потребуется заполнение декларации НВОС (негативное воздействие на окружающую среду). В соответствии с действующим законодательством РФ, любое лицо, в результате работы которого возможно неблагоприятное воздействие на природу, должно подать декларацию НВОС в 2022 году. Этот документ нужно подать в территориальный орган Росприроднадзора в течение 6 месяцев. Если сроки подачи будут нарушены, предусмотрена административная ответственность.
С инструкцией по заполнению декларации НВОС стоит ознакомиться на сайте Росприродназдора. Здесь можно найти образец заполнения декларации НВОС. Перед заполнением нужно определить категорию НВОС. От категории зависит размер платы за неблагоприятное воздействие.
Стоит добавить, что заполнение декларации НВОС желательно доверять специалистам, знакомым с требованиями действующего законодательства. Такие специалисты заранее увидят юридические казусы и позволят избежать проблем при регистрации дома и заполнении декларации НВОС.
Разобравшись с тем, как заполнить декларацию НВОС, нужно также позаботиться о юридической «привязке» дома к фермерским угодьям. Иначе участок может быть изъят муниципалитетом или государством. Поводом для этого будет нецелевое применение земли. Такие действия признаются земельным правонарушением. Поэтому фермеру, который использовал сельскохозяйственные наделы не по целевому назначению, грозит административная ответственность.
Резюмируя, нужно сделать акцент на том, что государство услышало фермеров и пошло им на встречу. Теперь можно возводить жилые дома на территории фермерских наделов. Но при этом важно соблюдать ряд ограничений. Во-первых, разрешается строительство только малоэтажных домов (не больше трех этажей). Во-вторых, на территории одного земельного участка может находиться одно жилое здание. При этом запрещено строительство отелей и других подобных сооружений. В-третьих, участок должен соответствовать нормам обновленного законодательства РФ.
Дополнительно следует позаботиться о грамотной подготовке документов, требуемых для регистрации жилого дома. Поэтому перед тем, как заполнить декларацию НВОС, рекомендуется обратиться к профессионалам, которые помогут избежать проблем с законодательством и административных штрафов.
Соблюдение этих правил позволит по закону построить жилой дом на сельскохозяйственных угодьях: пастбище, пашне и других подобных землях.
