Аренда земельного участка является одной из востребованных услуг на земельном рынке. Это обуславливается тем фактом, что зачастую физическому или юридическому лицу гораздо удобнее взять надел в краткосрочную и долгосрочную аренду, нежели приобретать землю. В связи с этим зачастую возникает вопрос, как правильно рассчитать арендную плату за участок, для чего будет полезным подробней ознакомиться с правовым регулированием.
Содержание:
- Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
- Какие земли упоминаются в ПП РФ?
- Порядок уплаты
- Данные для расчета
- Как подсчитать самостоятельно?
- Налоговые обязательства в случае аренды земли
Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
Одним из главных документов, которым определяется расчет арендной платы за землю, является Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г. (Глава 10, ст. 39 пункт 7 и ст. 22). Документом также определяются способы расчета и его порядок, сроки и условия внесения арендной платы. Размер арендной платы определяется одним из следующих способов:
- в соответствии со ставками арендной платы, которые утверждены Федеральной службы Госрегистрации;
- на основании расчета кадастровой стоимости надела;
- по результатам состоявшихся торгов, которые проводятся чаще всего в форме аукциона;
- на основании рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством.
Арендатор имеет право передать участок в субаренду, однако такая возможность должна быть дополнительно прописана в договоре. Важно отметить, что территории, которые были ранее изъяты из обращения, не могут быть сданы в последующую аренду. Конкретная сумма оплаты должна быть в обязательном порядке прописана в соглашении, которая составляется между сторонами.
Какие земли упоминаются в ПП РФ?
Существуют разные категории земель, включая территории лесного фонда, особо охраняемые природные территории, а также земли водного фонда. Учитывая специфику и назначение, в аренду они не сдаются. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, а также участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам на правах частной собственности, они вполне могут быть сданы в аренду на короткий или длительный срок.
Нередко желание сдать землю в аренду возникает после межевания участка, а также его официального разделения на несколько наделов. Важно добавить, что действующее законодательство защищает как арендодателей, так и арендаторов. При расчете арендной оплаты обязательно принимается во внимание кадастровая стоимость, данные о которых получают через официальное отделение Росреестра, путем заказа выписки из ЕГРН.
Порядок уплаты
Сборы за аренду участков – это обязательные платежи, которые арендатор должен выплачивать арендодателю за право использования земли. Порядок уплаты предполагает 3 стадии: расчет суммы платежа, перечисление денег на счет арендодателя и возмещение расходов по налогообложению.
- Расчет. Сумма платежа за аренду участка определяется в договоре между сторонами. Она может быть фиксированной или зависеть от различных параметров: площади, качества, целевого назначения или рыночной стоимости участка. Сборы могут быть ежемесячными, квартальными, годовыми или разовыми. Они подлежат индексации в соответствии с инфляцией или изменением цен на землю. Индексация может быть предусмотрена договором или законом.
- Перечисление денег на счет арендодателя. Арендатор обязан перечислять сборы за аренду земельного участка на расчетный счет арендодателя в сроки, указанные в договоре. В случае неуплаты или несвоевременной уплаты сборов арендатор несет ответственность в виде пени, штрафов или расторжения договора. Арендодатель обязан выписывать арендатору квитанции или акты о получении сборов и подтверждать их оплату.
- Возмещение расходов по налогообложению. Сборы за аренду участка являются доходом для арендодателя и расходом для арендатора. Поэтому они подлежат налогообложению в соответствии с законодательством РФ. Арендатор обязан вычитать и перечислять НДФЛ из суммы сборов, а арендодатель обязан уплачивать НДС, налог на прибыль и земельный налог. Арендатор может требовать от арендодателя возмещения части налогов, если это предусмотрено договором или законом.
Порядок уплаты сборов определяется главой 31 НК РФ. Чтобы разобраться в этом вопросе и избежать лишних затрат, рекомендуется обратиться к специалистам, которые знакомы с правовым регулированием расчета арендной платы.
Данные для расчета
В качестве исходных данных для определения размера арендной платы используются кадастровая стоимость земельного надела. Это особенно важно для территорий, которые являются государственной собственностью, а также тех земель, которые предоставляются арендатором без проведения предварительных торгов. В целом для расчета оплаты учитывается 2 главных фактора:
- Кадастровая стоимость земельного надела.
- Поправочный коэффициент.
Цена аренды прописывается в договоре, которая составляется между арендатором и арендодателем.
Как подсчитать самостоятельно?
Для определения размера арендной платы можно воспользоваться услугой специалиста или же выполнить работу самостоятельно. Нужно учитывать, что кадастровая стоимость изменяется ежегодно и в среднем увеличивается на 5%. Важно также понимать, что кадастровая и рыночная цена представляют собой разные показатели, которые совпадают достаточно редко.
Чтобы узнать рыночную цену, назначается независимая экспертиза, причем эксперты часто не учитывают находящиеся на земельном наделе постройки. При определении размера арендной платы принимают во внимание такие показатели:
- экономическая целесообразность аренды;
- категория земель;
- ориентировочная выручка от аренды земельного участка;
В ходе сдачи надела в аренду ее кадастровая стоимость не должна быть снижена, поэтому деятельность, которая может привести к негативному воздействию на землю, не допускается.
Корректирующий коэффициент
Для определения кадастровой стоимости используют поправочные коэффициенты, которые перечислены в Постановление Правительства №582. На сегодняшний момент придерживаются таких ставок:
- 0,6%. При аренде земельного надела, который используется для ведения сельскохозяйственной или подсобного хозяйства, фермерской деятельности.
- 0,1%. Применяется на территориях, которые изъяты из оборота, но допускаются к передаче в аренду. Аналогичная ставка применяется к лицам, которые имеют налоговые льготы и привилегии.
- 1,5%. При заключении договора аренды на надел, который находится в муниципальной или государственной собственности.
- 1%. Коэффициент, применяемый для территорий, аренда которых производится в рамках концессионного договора.
Узнать назначение участка можно также при анализе кадастровой карты, которая представлена в интерактивном виде в сети Интернет.
Для частных лиц и организаций
Чтобы посчитать годовой размер арендной платы за участок, принадлежащий физическому лицу, достаточно воспользоваться простой формулой: A = KC* Kk, где:
- А – арендная плата;
- KC – кадастровая стоимость;
- Kk – корректирующий коэффициент.
Чтобы посчитать годовой размер арендной платы за участок, принадлежащий муниципалитету, достаточно воспользоваться формулой: A = C* P, где
- A – арендная стоимость;
- C – рыночная стоимость;
- P – ставка рефинансирования.
Полученное значение умножается на 12 (число месяцев), что позволяет получить годовую сумму арендной платы.
Плюсы и минусы способа
Главным достоинством при использовании формулы в расчете является их доступность и простота. Для этого достаточно знать корректирующий коэффициент, а также кадастровую и рыночную стоимость земельного надела. Основная сложность заключается в том, что кадастровая стоимость постоянно меняется, поэтому для расчета всегда следует узнавать актуальные данные, заказывая выписку из ЕГРН.
Если границы точно не установлены, требуется сделать межевание. Как можно увидеть, рассчитать арендную плату за земельный участок несложно, однако для этого следует знать алгоритмы и формулы, а также знать Постановление Правительства.
Налоговые обязательства в случае аренды земли
Налог на аренду участка может быть представлен такими вариантами:
- НДС. Этот косвенный налог включается в стоимость товаров и услуг. НДС обычно уплачивается продавцом или поставщиком товаров или услуг, но фактически несет его покупатель или потребитель. В ситуации с арендой участка НДС обычно уплачивает арендодатель. Но он может быть переложен на арендатора по договору. Ставка НДС составляет 20% от арендной платы.
- НДФЛ. Этот прямой налог уплачивается физлицами, получающими доходы от различных источников. В ситуации с арендой земли НДФЛ обычно уплачивает арендатор. Он вычитает его из полученной от арендатора суммы и перечисляет в бюджет. Ставка НДФЛ составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
- Налог на прибыль. Этот налог обязаны уплачивать организации, получающие прибыль от своей деятельности. В ситуации с арендой участков данный налог обычно уплачивает арендодатель, который включает его в расходы по договору. Ставка составляет 20% от разницы между доходами и расходами.
- Земельный налог. Он уплачивается собственниками или пользователями участков. Если говорить об аренде земли, то этот налог обычно уплачивает арендодатель, который является ее собственником или пользователем. Ставка данного налога зависит от кадастровой цены участка. Она может варьироваться от 0,3% до 1,5%.
В большинстве случаев самостоятельно сложно определить, чьей обязанностью является уплата определенного налога. Поэтому в такой ситуации рекомендуется обращаться к специалистам, которые объяснят, кто считается налогоплательщиком в соответствии с нынешним законодательством РФ. Специалисты также помогут рассчитать сумму платежей и выбрать способ исполнения обязательств.
