Проблемы с межеванием и регистрацией домов часто вызваны ошибками в Росреестре. Бывает так, что спустя 2-3 года дом, который был зарегистрирован верно, расположен на земле соседа. Или, что еще хуже, часть дома может выходить за границы участка и находиться там, где ее вообще не должно быть. И даже если человек добросовестный налогоплательщик и обошел не мало государственных учреждений, он не застрахован от проблем.
Кадастровая ошибка – это запись в базе данных Росреестра, которая не соответствует реальным данным. Оплошности возникают в результате неправильных расчетов или небрежности. Они выявляются путем сравнения данных с информацией, уже внесенной в базу данных. Недочеты стали возникать после того, как базы данных были объединены и интегрированы в ЕГРН.
Содержание:
- Виды и причины кадастровых ошибок
- Куда обращаться для исправления ошибки
- Порядок исправления кадастровых ошибок
- Сроки исправления ошибки
- Заключение
Виды и причины кадастровых ошибок
ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет виды ошибок:
Реестровые
Это ошибки, которые допускают техники земельного кадастра при подготовке оценок, инженерных планов и актов. Из-за недочетов в земельной книге дом может находиться на совершенно другом участке, или граница вашего участка может пересекаться с границей соседнего участка. Размер здания по документам не соответствует действительности. Список бесконечен. Происходит много подобных ситуаций. Проблема в следующем. Ранее использовали более легкий подход, давая приблизительные координаты без геодезиста.
Технические
Это типографские недочеты. Эти неточности возникают из-за невнимательности регистратора или неверной информацией, внесенной в базу Росреестра при объединении сведений из других баз данных. Например, неправильное написание имен и фамилий, а также опечатки в цифрах и буквах. Наиболее распространенные ошибки связаны с названиями улиц и их адресами.
Погрешности обнаруживаются и выявляются при регистрации недвижимости на кадастровый учет. Человек, ведущий судебное разбирательство на своей земле, может обнаружить, например, что его дом находится на соседской земле, или что границы, указанные в административном документе, не соответствуют действительности. Иногда, когда человек заказывает выписку из Росреестра, то в ней может быть указана неверная информация. Подобные случаи – не редкость, но новости могут быть неприятными и неожиданными. Это приводит к дополнительным расходам и неудобствам. Однако если коррекция не будет сделана вовремя, это может привести к более серьезным последствиям.
Куда обращаться для исправления ошибки
Чтобы исправить неточность в земельном кадастре, необходимо подать заявление в местный МФЦ. К заявлению должно быть приложено доказательство технической ошибки (договор купли-продажи, акт купли-продажи, акт дарения, акт обмена или любой другой документ с правильными данными). Закон не обязывает государство исправлять погрешности в земельной книге.
Если неточность может быть откорректирована только в судебном порядке, необходимо подать заявление об исправлении технической ошибки или заявление об исправлении записи. В суд может обратиться заинтересованное лицо или представитель компании, зарегистрировавшей право.
Порядок исправления кадастровых ошибок
Орган кадастрового учета при обнаружении неточности обязан принять решение о необходимости ее корректировки. Решение должно содержать дату обнаружения ошибки, объяснение и обоснование информации, признанной неверной, и указание на необходимость исправления недочетов. Орган кадастрового учета должен направить решение заинтересованному лицу или компетентному органу до рабочего дня, следующего за днем принятия решения, с просьбой об исправлении ошибки в порядке, установленном законом.
Закон предусматривает три возможности исправления подобных казусов:
- В соответствии с процедурой информационного взаимодействия. Например, если документ, содержащий рассматриваемую ошибку и на основании которого данные были внесены в государственный кадастр недвижимости, является документом, полученным для кадастрового учета в соответствии с процедурой информационного обмена.
- Соблюдать установленный порядок регистрации изменений в соответствующем объекте недвижимости. Если документ, на основании которого сведения были зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости, содержит ошибку, о которой идет речь, является документом, представленным для кадастрового учета. В этом случае, чтобы исправить неточность в кадастре, необходимо получить заявление владельца недвижимости и документы, содержащие информацию в объеме, необходимом для исправления.
- Основываясь на решении суда об исправлении ошибки (независимо от причины ее возникновения). Решение должно вступить в силу и после этого можно требовать исправления ошибки от соответствующего органа. Суд может принять такое решение по просьбе физического лица или органа, например, кадастра.
Это означает, что кадастровые ошибки могут быть исправлены на основании изменения информации об объекте недвижимости, обмена информацией или юридически действительного решения суда.
Существуют различные причины для возбуждения судебного разбирательства с целью исправления кадастровых ошибок
- Отказ в кадастровом учете, поскольку установлено, что имеется кадастровая накладка.
- Заключение инженера земельного кадастра при обнаружении кадастровой ошибки в ходе межевания участка или прилегающей территории.
- Отказ в принятии запроса от собственника об исправлении неточности.
Для исправления обнаруженных недочетов в кадастре необходимо представить следующие документы:
- Заявление об исправлении технических ошибок в сведениях государственного реестра земель или заявление об исправлении кадастровых ошибок в сведениях государственного реестра недвижимости, подготовленное в качестве приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 апреля 2009 года № 125.
- Документы, подтверждающие правомочность представителя заявителя.
- Другие документы, требуемые законом для исправления ошибок, если это необходимо.
Уполномоченный орган часто решает отказать в исправлении ошибок по следующим обстоятельствам:
- Если правоустанавливающий документ владельца не содержит информации, необходимой для идентификации участка в Земельном кадастре (т.е. не соответствует данным Земельного кадастра).
- Предоставленная документация не может быть основанием для того, чтобы исправить технические ошибки.
Если граница пересекается по вине инженера, допустившего погрешность во время проведения кадастровых работ, погрешность определяется как ошибка земельного кадастра и должна быть исправлена в соответствии со статьей 28 Закона о земельном кадастре недвижимости. В этом случае на карту земельного кадастра должна быть внесена дополнительная информация, позволяющая исправить неточность относительно местоположения границы данного объекта недвижимости. В этом случае могут быть добавлены следующие новые данные:
- Документ о согласовании местоположения границ земельной собственности, которые должны быть учтены заранее. Этот акт можно не составлять, если площадь или форма участка фактически не изменилась.
- Мнение кадастрового инженера, выполняющего повторяющиеся работы по управлению земельным кадастром.
Существуют также незначительные нюансы, касающиеся исправления дефектов на земельных участках, которые уже были зарегистрированы, и земельных участках, которые не были зарегистрированы в национальном реестре, но право собственности на которые уже было зарегистрировано. Земельный кадастр может вносить исправления в соответствии с пунктом 14 статьи 45 того же Закона о земельном кадастре.
Поэтому при обнаружении технических и кадастровых ошибок необходимо проводить повторные (контрольные) кадастровые обследования. Такие погрешности выявляются и исправляются кадастровым инженером, выполняющим кадастровые работы, независимо от того, заметил он погрешность или нет. Собственники могут не понимать, что расположение границы земельных участков является кадастровой ошибкой. Это связано с тем, что требуется специальное геодезическое оборудование.
Сроки исправления ошибки
Закон уточняет, что на исправление технических ошибок отводится три дня, а на исправление реестровых – пять дней. Однако не все так быстро. Известно не мало исключений, когда проблема не может быть решена за неделю или месяц:
- если погрешность подрывает законные интересы другого лица, необходимо сделать несколько шагов для ее исправления;
- если нужно устранить наложение одного участка на другой, придется заказать новую кадастровую карту или подать заявление на решение суда, что все равно займет дополнительное время.
Точные сроки внесения корректировок зависят от каждой отдельной ситуации.
Заключение
Полностью избежать огрехов на этапе регистрации правоустанавливающего документа невозможно. Однако, в маловероятном случае обнаружения неточности (например, адрес, номер улицы), она может быть исправлена сразу после исследования однородности земельного кадастра и подачи необходимых бумаг для перерегистрации.
Чтобы избежать неточностей, на этапе подготовки документации нужно пользоваться услугами настоящих экспертов в этой сфере.
